传统企业面临转型的重重挑战　　企业互联网战略的定位：企业传统的商业模式以线下销售为主，其...

一个完整的营销策划有几个步骤？

在提出客户价值这个过程中，有一些做法： 第一个就是客户关系管理，就是我们现在很流行的CRM这一个系统，现在这几家公司都已经在开发这一套体系，这一套软件。 第二非常重视老客户的服务，这样一种判断在我们做销售过程中大家可能也会有这种体会的，一个项目开盘在两个月以内销售30％，我们的经验是什么呢？是非常容易的事情，无论是销售公司还是咱们自己销售，开盘一段时间，两个月以内销售30％，那不是销售，是很容易做到的事情，考验销售能力包括你的价格控制能力，应该是在60％，我们的经验大概是在66％到78％之间的一个销售率，这是最难的，你要突破这一点，那确确实实是销售能力的一种考验。那么这30％是怎么来的呢？就是老客户，以及老客户所带动的销售，深圳，包括在在的肯定有一些地产商的朋友，开发这几年肯定会积累有1000套房子以上的规模，那这个规模就已经具备客户关系管理这一套系统所要达到的一种目标， 所以深圳很多地产商目前在做这一块的市场深度挖掘的工作，做得比较初见成效，它直接导致的结果：第一，开盘的时候，人气非常旺；第二，楼盘第一次上市的营销成本非常的低，因为我只要通知老客户，然后老客户就要通知他的朋友来，然后他的朋友又要通过他的朋友来，几乎不用花任何的广告费，那么这就是客户的价值，这一点是我们今年可能会做得比较透的一件事情。 另外一件事情，也解决我们也正在参与做的这件事情，深圳有十几家大的地产商都在做客户俱乐部，比如说万科有万科会，招商有招商会，华侨城有侨城会，金帝有金帝会，百事达有他的会，那么有各种各样的会，每个会都是独立的孤立的，那么我们做什么工作呢？我们就是要把这些各种各样的会都结合起来，那么百事达的会可以到万科会里面去，华侨城和招商会这两个会的会所设施只要持有加盟的这10个会的任何一张会员卡都可以跟这个会的业主同等的享受，这个是客户价值的升华版。就是说，你万科可能做广告的时候，只考虑在自己的万科会里面做，OK，我现在帮助你通过我扩大的互联网络，做到侨城会，因为这两个会的客户群体是相对有品质的，那么这样的话，挖掘客户市场、挖掘我们的终端潜在的消费者是非常有效率的，渠道非常清楚，这些人非常清楚，他的收入水平、他的购买能力，包括他的消费模式都非常清楚。这是我们在做的第三件事情。 第四件事情，也是我们平常经常见到的，也是很正常的一个现象，就是挖人，无论是大的地产商之间都互相挖，现在已经光我们自己介绍的已经有两个都成交了，我看中你那个公司的营销总监，然后谈条件，然后把你一窝端掉了，这是心照不宣的象征，这在深圳非常突出。因为一个楼盘的成功，除了市场因素，应该来讲就是人的因素了，就是操盘手的因素了。因为，项目开发量大了以后，管理的难度或者是要求就更高。所以，对于操盘手素质的要求就更大了。所以，比如说我们做中介服务或者是顾问服务的，我们最大的一个体会是什么呢？第一个和发展商之间要有一个非常好的沟通的渠道、交流的平台。第二个公司不在大小，包括我们服务过的公司，都是很小的公司，搜房是很大的一个互联网房地产咨询公司，那么我们服务的还是一些比较小的公司，那么相对于世界上大牌的房地产咨询公司的服务，可能实际上也很多都是小公司的服务，那么我们和大小房地产公司的沟通是最有效的沟通，那么这是最关键的。那么你派三个三流的操盘手，不如派两个二流的操盘手，不如派一个一流的操盘手。那么在深圳这种挖人的现象是越来越激烈了，那么去年我们搞了一个十大操盘手的评比，那么聪明的公司一定不会来参加评比，因为他只要一露面评比上，明天就不知道到哪儿去了。 那么深圳再一个趋势就是开发量猛增，这可能是所有的城市都面临的一个问题，深圳有一个很重要的问题，为什么我们开发量这么大，2400多万平方米，原因在哪里？深圳必须是把这个市场变成是一个没有管理的市场，政府尽量去少管理，他只管卖地，你们爱建不建，因为深圳每年要从土地销售获得的财政收入必须达到100个亿，我们的财政必须要有100个亿是从卖地收入，这样我才有钱去修路、修桥、修地铁，然后做国际花园城市，再做各种各样的公园等等这一些。所以，深圳这个开发量很大，所以发展商压力自然就形成了。 最近我们在给万科做他在去年买的一块24万平方米的叫大梅沙，可能深圳去过深圳的旅游点的那边有一个海滨旅游区，那么那儿有一个24万平方米的项目的定位，他们非常的头疼。因为当时他们买地的时候成本就已经超过了3000多了，按照正常的预计，销售成本已经5500—6000块钱，而这个地方的售价只有4000—5000个样子，所以他感觉到压力非常大，那么做起来方案很漂亮，开发成本也够了，但是就担心没有价格，所以他做了很长时间的研究。第一，在万科会里面，所有的会员都参加调查，看到结果，没底。第二，做了一次全市大概500个入户的访问，看了调查结果，没有底，我们上个礼拜三结束的70个顶尖人物的深度访谈，就是老板级的访问，对这块地开发还有前景的一种预测，我们到现在的感觉还是不太有底。但是这个项目今年底就要上市。所以，这一下子对很多公司提出了不仅仅是管理上的一种压力，对于前景的一种判断，操控能力一下子就显得很突出了。所以，我们现在在做万科这块地的时候，更多的是去做两件事：第一挖掘这个地块最具有价值的点，商业、旅游、会务、娱乐和居住，这几种功能组合在一起有可能是一种有效的开发价值；第二，尽量去解决营销过程中的问题，比如说我为什么要到这里来住，因为我要什么，第一我要买东西，我的交通、我小孩的教育、我的保安问题，那么我们再从中间找一个最容易突破、最容易支撑卖一万块钱这个价位的点来巩固未来7个月左右的上市前的人气，这一点是目前我们和常规做有点不一样。所以，这是一个大开发，但是销售量大概是这个样子，所以开发商压力很大，这个状况会越来越明显，压力会再增加的。